Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

'Примерная программа'
Цель дисциплины – сформировать у студентов базовую систему знаний о финансах и финансовой системе, об особенностях их развития и современных проблемах...полностью>>
'Документ'
Сокращение валового производства зерна, поголовья крупного рогатого скота, лошадей. Свиней, овец, полная дезорганизация работы колхозов, голод, увелич...полностью>>
'Программа'
Назначение и классификация. Общее устройство. Назначение, расположение и взаимодействие основных агрегатов, узлов, механизмов и систем. Краткие технич...полностью>>
'Руководство'
Взвешивание проводится в фитнес-клубе «House of Pain». Взвешивание спортсменов производится строго за сутки, до своего дня выступления! В день соревно...полностью>>

Главная > Документ

Сохрани ссылку в одной из сетей:
Информация о документе
Дата добавления:
Размер:
Доступные форматы для скачивания:

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ И ПОРЯДОК РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 

2.1 Общий порядок расчета кадастровой стоимости земельных участков

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

где:

Sзем.уч. - площадь земельного участка (кв. м);

Pпосi -линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб./кв. м;

Pсделкиi - линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб./кв. м;

Кiц - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.

При определении удельного показателя кадастровой стоимости земель в i-м кластере составляется избыточная система уравнений, описывающая конкретные сделки в конкретном поселении:

где:

Fj - значение j-го фактора для конкретной сделки;

Gk - значение k-ой характеристики объекта сделки;

- значения коэффициентов регрессии, определяющих вклад в величину кадастровой стоимости земельного участка соответственно инфраструктурной и локальной составляющих;

Consti - средняя удельная цена сделки для i-го кластера;

i - номер кластера.

В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, в Методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями).

В этом случае производится процедура приведения цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом. Цена сделки (Pсделкиj), полученная в результате анализа статистических данных, может быть описана следующей формулой:

Рсделкиj = Sj*P1*Пхi,j   (3)

где:

Sj - общая площадь здания (строения) в j - ой сделке, кв. м.;

Р1 - базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки руб./кв. м.;

Пхi,j - совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики/особенности здания (строения) и местоположение земельного участка (территориальный коэффициент).

Решение системы уравнений (3) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

На основании модели (2) составляется избыточная система уравнений, описывающая зависимость удельной цены сделки, приведенной к цене сделки с типичным объектом (Рпрn), от сжатых факторов, учитывающих особенности инфраструктуры поселения в i-м кластере:

Кадастровая стоимость земельного участка и/или удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется методом "извлечения" (метод определения стоимости земельного участка по остаточному принципу).

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (Piц), осуществляется по приведенной ниже формуле:

Piц = Рi* х Кiц   (5)

где:

Pi* - удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Кiц - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель (Кiц) по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется по формуле:

где:

Qi* - показатель качества объекта ГКОЗП, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Qiц - показатель качества объекта ГКОЗП, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода "анализа иерархий".

 

2.2 Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель поселений

Проведение ГКОЗП осуществляется по двум технологическим линиям (далее ТЛ).

По первой ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10 000 человек и более (далее > 10000) на основе факторного анализа и кластеризации объектов ГКОЗП на территории субъекта РФ и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами.

По второй ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до 10 000 человек (далее <10000) на основе выделения тестовых объектов и установления для тестовых объектов удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Первая ТЛ ГКОЗП включает следующие виды работ:

1) Сбор показателей в разрезе административных районов, городов областного и районного значения с численностью жителей > 10000 человек согласно Приложению 2, а также данных по рыночным сделкам в этих городах согласно формам Приложения 4. Определение показателей, отвечающих условию наилучшей изменяемости, а следовательно, информативности.

2) Стандартизация показателей в разрезе административных районов с целью удаления различных единиц измерения, преобразование стандартизованных показателей в сжатые факторы и кластеризация районов по значениям полученных сжатых факторов. Выделение тестовых районов, нахождение в тестовых районах тестовых поселений с численностью жителей < 10000 человек для работ по второй ТЛ.

3) Стандартизация показателей, преобразование их в сжатые факторы, кластеризация поселений с численностью жителей > 10000 человек. Определение аналитических зависимостей для каждого полученного кластера поселений, расчет по ним регрессионных коэффициентов по значениям факторов, полученных из показателей, характеризующих поселения в целом (Приложение 2).

4) Сбор показателей, характеризующих инфраструктуру поселения (Приложение 3), определение потенциалов влияния объектов инфраструктуры на оцениваемые точки по тестовым поселениям и тестовым кадастровым кварталам каждого кластера. Сбор информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (Приложение 4), первичная обработка и фильтрация данной информации.

5) Нормировка и расчет коэффициентов, характеризующих параметры/особенности объектов сделок. Расчет базовой стоимости единицы площади типичного объекта сделки (P1) (критерием выбора типичного объекта является значение коэффициента, характеризующего параметры/особенности объекта сделки, равное 1). Расчет на основании предыдущих данных территориальных коэффициентов по улицам для объектов с неустановленными адресами. Распространение территориальных коэффициентов, рассчитанных для объектов с неустановленными адресами, по характерным точкам (перекресткам), а для объектов с определенным адресом, непосредственно по территориям, где расположены эти объекты.

6) Определение сжатых факторов для совокупности оцениваемых объектов путем преобразования показателей и учета потенциалов влияния объектов инфраструктуры поселения. Кластеризация совокупности оцениваемых объектов.

7) Определение аналитических зависимостей для характерных точек внутри каждого кластера путем расчета регрессионных коэффициентов при факторах по уравнениям (4) с известными сделками, приведение к сделке с типичным объектом. Получение аналитических зависимостей для расчета территориальных коэффициентов в каждой точке кластера на основе полученных регрессионных коэффициентов.

8) Расчет по полученным аналитическим зависимостям удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых точек. Проверка полученных удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах на соответствие данным по сделкам с объектами недвижимости по критерию определенности (проценту дисперсии цен продаж). Определение корректности расчетов и в случае обнаружения некорректных расчетов или результатов - поиск дополнительных, в том числе и экспертных данных.

9) Анкетный опрос экспертов, обработка анкет с использованием метода "анализа иерархий", определение удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, для которых отсутствует статистика сделок с объектами недвижимости.

10) Проведение пересчета удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых точек с использованием новых/дополнительных данных.

Вторая ТЛ ГКОЗП включает следующие виды работ:

1) Выделение на территории административного района (с учетом результатов кластеризации, проведенной в составе работ по первой ТЛ) тестовых поселений - центров кластеров.

2) Определение базового удельного показателя кадастровой стоимости земель в тестовых поселениях - используются данные по сделкам с незастроенными земельными участками, а также с застроенными земельными участками, предоставленными и используемыми для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства и садоводства.

3) Проведение анализа ценообразующих факторов по поселениям - центрам кластеров (включая тестовые и отличные от тестовых поселения) и расчет коэффициентов, отражающих влияние ценообразующих факторов:

  • на уровне административного района (климатические условия, плотность населения, транспортная доступность до районного центра);

  • на уровне сельского округа (численность населения, транспортная доступность до центра района, административный статус);

  • на уровне поселения с учетом ценообразующих факторов, перечисленных в пункте 1.4.1.

4) Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель (Рi) по каждому поселению в составе административного района по формуле:

где:

БПТ - базовый удельный показатель кадастровой стоимости земель тестового поселения, руб./кв. м.;

Кi, КТ - коэффициенты влияния ценообразующих факторов, соответственно для i-го и тестового кластеров.

5) Дифференциация удельного показателя кадастровой стоимости земель в поселениях со сложной функционально-планировочной структурой территории на основе коэффициентов градостроительной ценности территории.

6) Составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель для поселений, а также для кадастровых кварталов в границах поселений со сложной функционально-планировочной структурой.

 

2.3 Результаты государственной кадастровой оценки земель поселений

Результатом работ по ГКОЗП в рамках описанной технологии являются:

  • удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений и/или удельные показатели кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов по видам функционального использования в границах поселений.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков, при определении которой учитываются как физические характеристики земельного участка, так и совокупность вещных и обременительных прав на данный земельный участок.



Похожие документы:

  1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-фз с изменениями и дополнениями от

    Документ
    ... установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится ...
  2. Учебное пособие предназначено для студентов, обучающихся по направлению "Землеустройство и земельный кадастр". Введение

    Реферат
    ... земель; осуществляет государственный контроль проведения ... земель: доходы населения, повышение жилищных стандартов, стоимость земельных участков ... кадастровую оценку земель города, поскольку методика рассматривает земли одной кадастровой оценки ...
  3. Земельный кодекс республики узбекистан

    Документ
    ... , учетом и оценкой земель, регистрацией прав на земельные участки землевладельцев, землепользователей, арендаторов и собственников. Порядок ведения государственного земельного кадастра ...
  4. Извещение администрация Староминского сельского поселения Староминского района сообщает о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

    Документ
    ... аренды земельного участка, относящегося к категории земель _______________, с кадастровым номером _________, (категория земель) ... проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной ...
  5. Правила землепользования и застройки с. Удельно- дуваней, Д. Ильинский, Д. Яблочный сельского поселения удельно- дуванейский сельсовет муниципального района благовещенский район республики башкортостан

    Документ
    ... границ земельных участков на местность – в случаях градостроительной подготовки и формирования земельных участков из состава государственных, муниципальных земель ...

Другие похожие документы..