Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

'Документ'
Просим Вас оценить качество каждой услуги по пятибальной системе, а также написать свои вопросы и пожелания управляющей компании. Результаты анкетиров...полностью>>
'Конспект'
Конспект интегрированной непосредственно образовательной деятельности во второй младшей группе «Как звери к зиме готовятся. Аппликация «Шарики и кубик...полностью>>
'Сценарий'
1 ведущий. ЛЕГЕНДА "НЕЗАБУДКА"Давным-давно, когда люди еще только познали любовь, на берегу реки сидели девушка и юноша. Влюбленные радовались каждой ...полностью>>
'Конкурс'
Приглашаем Вас принять участие в фотоконкурсе «Удивительное рядом», посвященном году охраны окружающей среды и организуемом физико-математическим факу...полностью>>

Главная > Методические рекомендации

Сохрани ссылку в одной из сетей:
Информация о документе
Дата добавления:
Размер:
Доступные форматы для скачивания:

Методические рекомендации по реализации решения собственников помещений об изменении способа управления многоквартирным домом, смене управляющей организации

Рекомендации носят информационно-разъяснительный характер и предназначены для практического применения собственниками помещений многоквартирных домов (МКД), управляющими организациями (УК – управляющая компания), товариществами собственников жилья (ТСЖ), жилищными кооперативами (ЖК) и другими участниками правоотношений, возникающих при реализации принятого общим собранием собственников помещений МКД решения о выборе или изменении способа управления домом.
Рекомендации подготовлены на основании требований действующего законодательства Российской Федерации.

 

Принятое собственниками жилых помещений дома решение о выборе способа управления реализуется путем:

- заключения договоров, предусмотренных ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) - при непосредственном способе управления;

- государственной регистрации ТСЖ;

- заключения договоров управления домом, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ (при выборе управляющей организации).

Управление домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

В зависимости от выбранного спосо¬ба управления обязанность по надлежащему техническому содержанию дома и обеспечению предоставления жителям коммунальных услуг лежит либо на УК (ТСЖ, ЖСК), либо на собственниках многоквартирного дома.

Законодательство РФ не предусматривает передачу дома как объекта недвижимого имущества собственниками жилых помещений вновь выбранной УК (ТСЖ). Статьей 162 ЖК РФ предусмотрена передача технической документации на дом и иных, связанных с управлением таким домом документов (в том числе документации по учету движения населения как плательщика жилищно-коммунальных услуг, бухгалтерской и финансовой документации и т.д.).

Управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников жилых помещений в доме, обязана приступить к управлению домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления. ТСЖ либо ЖСК (ЖК) – со дня государственной регистрации как юридического лица.

Однако совершения только действий по подписанию договора управления или государственной регистрации недостаточно. Процесс предоставления коммунальных услуг непрерывный. Между сторонами этого процесса существуют или складываются гражданско-правовые отношения, которые регулируются договором (поставки) и гражданским законодательством. Основные принципы договорных отношений следующие: граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается; изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных договором либо законом. Таким образом, необходимо заключение договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.

Изменение способа управления домом осуществляется на основании решения общего собрания собственников жилых помещений в доме, проведенного в очной, а при отсутствии кворума - заочной форме, в порядке, установленном статьями 44-48 ЖК РФ.

Для того, чтобы собственники жилых помещений дома могли реализовать свое право на выбранный способ управления домом, необходимо совершить следующие действия:

1. Письменно уведомить о принятом собственниками решении предыдущую УК (ТСЖ, ЖСК):
- данное уведомление направляется в адрес УК Советом (председателем) МКД. При этом к уведомлению обязательно должна быть приложена копия протокола общего собрания собственников помещений МКД;
- в уведомлении следует указать конкретную дату, с которой вновь выбранная УК (ТСЖ) намерена приступить к управлению домом.
Примечание. Период платы за коммунальные услуги в соответствии с законодательством РФ установлен равным календарному месяцу. Соответственно, целесообразно, чтобы дата начала управления домом вновь выбранной УК совпадала с первым числом месяца.

2. Руководитель предыдущей УК (ТСЖ, ЖСК) в течение семи дней после получения уведомления от Совета МКД извещает энергоснабжающие и иные подрядные организации (аварийная служба, лифтремонт и т.д)  о расторжении соответствующих договоров по данному дому, если иной срок не установлен договором энергоснабжения или договором на поставку  услуг или выполнение работ.

3. Предыдущая УК (ТСЖ, ЖСК) передает вновь выбранной УК (ТСЖ), а та принимает: технический паспорт, инструкцию на дом и копии иной технической документации, документацию паспортной службы (если таковая имеется), бухгалтерскую документацию, а также:
- копии документов от энергоснабжающих и подрядных организаций о расторжении (изменении) соответствующих договоров с предыдущей УК (ТСЖ, ЖСК), либо копии документов, подтверждающих наличие договорных отношений между ресурсоснабжающими и управляющими организациями (предыдущими) с актами, устанавливающими границы балансовой принадлежности сетей;
- сальдовые остатки (задолженность и переплата) жителей дома за потребленные жилищно-коммунальные услуги;
- документы, подтверждающие накопленные на специальном счете денежные средства собственников помещений в доме для проведения капитального ремонта дома.

4. Стороны (предыдущая УК и вновь выбранная УК) осуществляют прием – передачу документации по МКД по акту. Передача технической документации должна быть осуществлена за 30 дней до прекращения договора управления домом с предыдущей УК.
При смене управляющей организации либо способа управления МКД целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества дома. Такой акт подписывается уполномоченным представителем предыдущей УК, полномочным представителем вновь выбранной УК и председателем Совета МКД. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы вновь выбранной УК после составления акта, а также планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества. Требование по составлению такого акта может быть прописано в договоре управления.

5. Руководитель вновь выбранной УК после дачи заключения по условиям проекта договора Советом МКД и рассмотрения его на общем собрании собственников МКД заключает с собственниками помещений в доме договор управления, предусмотренный ст.162 ЖК РФ, а председатель ТСЖ заключает договор о содержании и ремонте общего имущества в доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества.

Датой начала действия договоров целесообразно устанавливать первое число месяца.

Статьей 162 ЖК РФ определено, что договор управления домом заключается путем составления одного документа в простой письменной форме, подписанного сторонами.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В договор управления домом, кроме обязательных, установленных ст. 162 ЖК РФ положений, целесообразно включать положения, обязывающие управляющую организацию при смене УК или способа управления проводить инвентаризацию дебиторской задолженности и документально оформлять ее прием-передачу (уступку прав требования).

Договор управления является срочным договором. Статьей 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее, чем один год и не более, чем на пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

6. Руководитель вновь выбранной УК (ТСЖ) обращается в ресурсоснабжающие и иные подрядные организации с предложением о заключении договора ресурсоснабжения (оказания  услуг, выполнения работ).

Для заключения договора поставки холодной и горячей воды, теплоэнергии для отопления помещений, электроснабжения, на прием сточных вод, утилизацию ТБО организации – поставщику необходимо представить следующие документ:

- заявление о заключении договора, с указанием даты начала действия договора, количества проживающих в доме и степени благоустройства дома, банковских реквизитов;
- копию протокола общего собрания собственников помещений в доме по избранию данной управляющей организации или копию протокола собрания ТСЖ об избрании председателя правления;
- копию приказа о назначении руководителя УК;
- копию свидетельства о постановке на налоговый учет в налоговом органе;
- копию свидетельства о внесении УК в Единый государственный реестр юридических лиц (либо в Единый государственный реестр предпринимателей без образования юридического лица);
- копию договора управления многоквартирным домом, заключенного между УК и собственниками помещений в доме (для исключения спорных ситуаций по выбору управляющей организации);
- копию акта приема-передачи инженерных коммуникаций и приборов учета МКД на обслуживание;
- акт о границах балансовой принадлежности энергоснабжающих сетей и эксплуатационной ответственности сторон;
- ориентировочные величины потребления энергоресурсов;
- другие документы.

В условия договоров поставки энергоресурсов и коммунальных услуг рекомендуется включить условие о погашении задолженности (переплаты) жителей дома за фактически потребленные энергоресурсы (коммунальные услуги), образовавшейся на момент смены УК (ТСЖ).

7. Передача сальдовых остатков (долгов и переплат) граждан по услуге «текущее содержание и ремонт» в новую УК (ТСЖ) действующим законодательством РФ не предусмотрена. Заключение договора перевода долга или уступки права требования между управляющими организациями (ТСЖ, ЖСК) носит добровольный характер. Однако заключение такого договора желательно, поскольку оставление сальдо за прежней УК (ТСЖ, ЖСК) приведет к резкому снижению платежной дисциплины граждан, частому изменению собственниками помещений в доме управляющих организаций, либо способа управления домом, что отрицательно скажется на техническом состоянии МКД.

 8. Вновь выбранной УК (ТСЖ), либо инициатором проведения собрания при непосредственном способе управления домом направляется в адрес органа местного самоуправления для сведения следующая информация (вместе с уведомлением):
- копия протокола общего собрания собственников помещений МКД о выборе (или смене)  способа управления домом;
- копия акта приема-передачи технической документации на дом;
- копия свидетельства о государственной регистрации УК (ТСЖ) и постановке на учет в территориальном налоговом органе;
- копия Устава УК (ТСЖ).

9. Копии всех документов, поименованных в настоящих рекомендациях, должны быть заверены в соответствии с общими правилами оформления документов.

Кроме того!

Собственникам помещений и управляющим организациям следует иметь в виду, что согласно пункту 9 статьи 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

При проведении общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу выбора другой управляющей организации следует учитывать требования законодательства к процедуре расторжения ранее действующих договоров управления домом.

А именно:
Согласно частям 3, 9 статьи 161, части 10 статьи 162 ЖК РФ решение о смене управляющей компании является достаточным основанием для расторжения договора управления в одностороннем порядке.  Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1027/10 от 15.07.2010, применительно к части 8.2 статьи 162 Кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Нарушение условий договора управления жилым домом в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Кодекса дает собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. При этом возможность отказа от исполнения договора без указания причин может быть предусмотрена и условиями договора.

В соответствии с пунктом 10 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Если данное условие не выполняется управляющей организацией – вопрос разрешается в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 165 ЖК РФ орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, вправе организовать проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Процедура расторжения договора управления регламентируется гражданским законодательством.

В частности:

В соответствии с п.2  статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Кроме того, в соответствии с п.2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В заключении следует обратить внимание сторон на последствия изменения и расторжения договора.

Согласно статье 453 ГК РФ:

при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора



Похожие документы:

  1. Управление общим имуществом в многоквартирном доме проблемы и решения

    Документ
    ... осуществляться по решению и собственников помещений в доме, и ТСЖ, ЖК или даже управляющей организации (!) в зависимости от избранного жильцами способа управления <1>. Данную ...
  2. Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в рамках реализации федерального закона от 21. 07. 2007 г. №185-фз «о фонде содействия реформированию жкх»

    Методические рекомендации
    ... или специализированной организации) управляющей организацией либо органом управления объединения собственников многоквартирного дома должны быть приняты предварительные решения о мерах ...
  3. Об утверждении адресной программы проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов города Орла на 2013 год

    Документ
    ... ремонта МКД, в которых собственники помещений выбрали способ управления многоквартирным домом: управляющая организация или ТСЖ (жилищно- ... », методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов от ...
  4. Комментарий к жилищному кодексу российской федерации

    Документ
    ... . 4. Решение собственников помещений в многоквартирном доме о создании товарищества является реализацией их обязанности по выбору способа управления домом (ст. 161 ЖК РФ). Способ управления многоквартирным домом ...
  5. Информационный бюллетень местного самоуправления Издается асдг по соглашению с окмо с февраля 2008 г

    Информационный бюллетень
    ... . 9. Годовые отчеты управляющих организаций по исполнению договоров управления, опыт проведения в ... многоквартирных домов, в которых общим собранием собственников жилых помещений был осуществлен выбор способа управления. Собственниками принято решение ...

Другие похожие документы..